La vente immobilière

La vente (article 1583 du code civil): «La vente est définitive entre les parties dès que le bien vendu est déterminé et dès que le prix est fixé, même si ce bien n'a pas été délivré ou si le prix n'a pas été payé»

Convention écrite

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 exige que la mission d’intermédiation d’un agent immobilier fasse l’objet d’un contrat écrit qui précise les droits et obligations des parties signataires.
Quelle sécurité aurez-vous, sans écrit, si l’agent travaille de manière illégale?

• s'il annonce votre bien à un autre prix que celui convenu ... verbalement
• s’il commet une erreur professionnelle ou détourne des fonds
• s'il vous réclame une commission supérieure à celle convenue ... verbalement
• s'il vous facture d'initiative ses frais de publicité
• s'il se fait rémunérer par l'acquéreur à votre détriment, etc..

Les dangers sont nombreux et les sommes en jeu considérables.
Cette convention écrite reprend une clause de renonciation par laquelle le propriétaire peut renoncer sans frais au contrat dans les sept jours ouvrables, quelque soit le lieu où le contrat a été conclu, par l’envoi d’un courrier recommandé.

Convention de courtage

Accord par lequel un propriétaire donne pour mission à une agence immobilière de rechercher un candidat acquéreur.

Offre d'achat

Acte unilatéral par lequel un candidat acheteur prend l'engagement de se porter acquéreur d’un bien.

Compromis de vente

Convention écrite par lequel un vendeur et un acquéreur s’engagent de manière réciproque et irrévocable, à acquérir et à vendre un bien en des termes et conditions biens définis et dont les effets seront différés jusqu’à la signature de l’acte notarié.

Droit d'enregistrement

Il s’agit d’un impôt perçu par le receveur de l’enregistrement pour le compte de l’Etat ou des Régions à l’occasion de l’enregistrement de certains actes, écrits des services administratifs compétents.

Droit d'enregistrement - Taux

Bruxelles : droit d’enregistrement de 12,5%

• Il n’y pas de taux réduit dans la région de Bruxelles-Capitale
• Il existe une possibilité d’abattement (cf. l’abattement)

Wallonie : droit d’enregistrement de 12,5%

• Possibilité de réduction du taux à 6%*
  *cf. droit d’enregistrement réduit

Droit d'enregistrement réduit

Pour bénéficier du droit d’enregistrement réduit il faut que le revenu cadastral non indexé du bien vendu soit de maximum 745 €.
Le montant de 745€ pourra être augmenté à 845 € si un acquéreur a trois ou quatre enfants à charge, à 945 € s’il en a cinq ou six. L’acquéreur qui a sept enfants à charge, ou plus, pourra, lui, bénéficier d’une augmentation jusqu’à 1.045 €.

Restitution des droits d'enregistrement

Si un propriétaire d’un immeuble revend son bien immobilier dans les deux ans de son acquisition, il pourra bénéficier d’une restitution de 3/5ème de la somme perçue à l’occasion de l’enregistrement de son bien. A Bruxelles, cette restitution s’élève à 36% du montant perçu par les services du receveur.

Régime de la TVA

Dans l’hypothèse de vente d’immeubles neufs (article 8§1 code TVA), c’est-à-dire de nouvelles constructions ou de construction nouvelle dont la revente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle où a eu lieu la première occupation ou la première utilisation, le vendeur a le droit de vendre son bien sous le régime de la T.V.A. au lieu d’être imposé selon le régime des droits d’enregistrement.

Le bail de courte durée

Le bail de courte durée est un bail qui ne peut être résilié ni par les parties, ni par les acquéreurs (acheteurs) sauf accord des parties.

Le bail de 9 ans et le bail de longue durée

Le bail de 9 ans et le bail de longue durée pourront faire l’objet de résiliation anticipée par le vendeur, l’acquéreur, et le locataire selon les dispositions de la loi sur les loyers.

Pour les baux conclus après le 28 février 1991 :
• soit, pour le locataire : à tout moment, moyennant un congé de 3 mois, et le paiement d’une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la 1ère, de la 2ème, ou de la 3ème année. Aucune indemnité ne sera due en cas de résiliation après les trois premières années.

• soit, pour le bailleur :
à tout moment, en donnant un congé 6 mois à l’avance pour occupation personnelle ou occupation de ses descendants, enfants adoptifs, ascendants, conjoints, descendants, ascendant et enfants adoptifs de celui-ci ; collatéraux et collatéraux du conjoint jusqu’au 3ème degré.

à l’expiration du 1er et du 2ème triennat, moyennant un congé 6 mois à l’avance, s’il a l’intention de procéder à l’exécution de travaux de reconstruction, de transformation, ou de rénovation de l’immeuble en tout ou en partie, dont le coût dépasserait 3 années de loyer afférent au bien loué.

à l’expiration du 1er et du 2ème triennat, moyennant un congé de 6 mois à l’avance et moyennant une indemnité équivalente à 9 mois ou 6 mois de loyer, selon que le contrat prend fin à l’expiration du 1er ou du 2ème triennat.

La résiliation du bail pour l'acquéreur

La résiliation des baux de longue durée, de 9 ans minimum, et du bail de 3 ans maximum se fait dans les conditions respectives à celles du bailleur.

Toutefois, l’acquéreur d’un bien loué pourra mettre fin au bail pour cause d’occupation personnelle à n’importe quel moment pour autant qu’il donne un congé de 6 mois à partir du jour de la signature de l’acte authentique de vente lorsque le bail est enregistré (ou si le locataire occupe le bien depuis 6 mois au moins), et pour autant que le motif invoqué soit l’occupation personnelle ou occupation de ses descendants, enfants adoptifs, ascendants, conjoints, descendants, ascendant et enfants adoptifs de celui-ci ; collatéraux et collatéraux du conjoint jusqu’au 3ème degré.
Si le bail n’est pas enregistré et que le locataire occupe le bien depuis 6 mois au moins, le délai du congé sera de 3 mois.

Enfin, dans l’hypothèse où le locataire occupe le bien depuis moins de 6 moins en vertu d’un bail non enregistré, l’acquéreur pourra mettre fin à ce bail à tout moment sans motif et sans indemnité.

Enregistrer son bail

L’enregistrement du bail a pour effet de rendre le bien loué opposable aux tiers (banques, services administratifs,…) en ce compris l’acquéreur de l’immeuble.
L’enregistrement est obligatoire par le bailleur et doit se faire dans les deux mois de la signature du contrat de bail.

La garantie locative

La constitution d’une garantie locative n’est pas obligatoire. Elle n’engage les parties à la constituer que lorsqu’elle est prévue dans le contrat de bail.
Le preneur peut décider de manière unilatérale la manière de constituer la garantie qui peut prendre les formes suivantes :
Soit un compte individualisé au nom du preneur auprès d’une institution financière. Dans ce cas la garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer
Soit un aval bancaire avec constitution progressive de la garantie sur une période de 3 ans maximum. Dans ce cas la garantie locative ne peut pas excéder 3 mois de loyer.
Soit une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Le CPAS s’occupe des démarches auprès de l’institution financière et la garantie ne peut pas excéder 3 mois de loyer.
La garantie locative sera restituée au locataire par l’institution bancaire, après accord écrit des parties (ou jugement) précisant qu’aucune obligation ne lie plus les parties.

Acte authentique

Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Acte sous seing privé

Acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de location.

Assemblée générale de copropriété

Réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

Assurance RCP

Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de biens... doivent être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.

Conditions suspensives

Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un événement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.

Valeur Vénale

Valeur marchande d'un bien immobilier. Prix que le bien immobilier aurait obtenu s'il avait été mis en vente.

Vente immobilière

Transfert de la propriété d'un bien immobilier. La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarié pour authentification. En pratique la vente est précédée par un avant contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis) généralement établi par un professionnel.

Agent immobilier

Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.